地产商面临风险
地产商面临风险
2016-03-04 来源：法人 作者：admin◎ 文 《法人》见习记者 王映
眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。
这对金陵城的长叹，置于如今风声鹤唳的房地产行业，兴许并不失偏颇。
过去的数十年中，无论承认与否，钢筋水泥构筑的地产行业在喧嚣中扩张出了举世瞩目的 “黄金时代”，其在支撑着中国城市乃至国民经济快速发展的同时，也造就了无数色彩暧昧的财富神话。即使在“史上最严的房地产调控”的几年中，地产界的庞然大物们依然维持着全球独一无二的增长速度。
伴随着十八大之后涉及全国多省市的反腐飓风骤起，被推至风口浪尖的除了各级涉腐官员之外，还有中国各地房地产界的大佬们。
据《法人》记者不完全统计，十八大至2016年2月为止，遭到调查的省部级官员已多达130名。而根据法院判决及媒体报道，其中近半官员或多或少与房地产业有着千丝万缕的关系。而根据中纪委在2014年底完成的对全国31个省、区、市巡视结果显示，共计28个省份涉及房地产腐败问题，占比高达90%。
以“亲近政府、远离政治”为准则的地产界“首富”王健林曾对媒体感叹：“中国的政商关系这门学问应该比博士后还高呢，可惜高校没有教这门课。”这话背后的深意耐人寻味。
薄熙来、仇和、王素毅、李达球、申维辰、杨卫泽、季建业、万庆良、蒋尊玉、徐刚、李春城、倪发科、周本顺，这些名字背后一大批地产大佬的身影隐约浮现，而地方政府与地产巨头之间曾经难以启齿的“潜规则”亦不再隐秘。
时至今日，地产大佬们无论是受到反腐震慑还是心存侥幸，却都不得不直视一个问题——地产行业政商合作的根基正在分崩离析。
长久以来，地方政府与地产巨头“合作愉快”的前提是地方财政长期患有的“土地财政依赖症”。根据财政部数据显示，土地出让金占地方财政收入比重曾在2013年攀至顶点，接近60%。
随着土地拆迁成本的上升、房地产调控政策不断出台以及地产开发渐入周期低谷，“土地财政”背后风险凸显，其“杀鸡取卵”式的不可持续性让地方政府不得不扼腕断臂，斩断对地产行业不健康的倚重关系，加快经济结构转型。
如今，政府不再沉迷于土地依赖却仍心存期待，房企的狂欢季落幕继而迎来“去库存持久战”，摆在地产行业面前的不仅仅是一些企业家的“倒下”，或许还是一种行业秩序的嬗变与重塑。
风声鹤唳
2016年2月11日，大年初四，新城控股发布公告，宣布董事长王振华“过关”纪委审查——“本公司董事会确认王振华已回公司上班，继续正常履行公司执行董事和董事长之职责”。
这家起步于江苏常州武进区的小房地产企业，经过22年的深耕发展成为江苏省第一大房地产企业。2015年，新城控股创造了近320亿元的销售额，并与作为首个由B股转A股的民营房企登陆上交所。
然而，新城控股光鲜照人的市场成绩单仍然无法盖过实际控制人被调查的阴霾。
2016年1月22日，随着王振华因个人原因接受常州市武进区纪委调查的消息传开，其与近期不甚“太平”的常州官场之间千丝万缕的联系引发舆论猜想。据“界面”报道，对于调查，王振华似乎早有预感，在被带走之前辞去了新城发展的行政总裁职位。而此前，常州人大常委会副主任沈瑞卿、常州市武进区区委副书记凌光耀、常州市农业委员会副主任吴小琴，先后涉嫌严重违纪被调查。
像王振华这样低空掠过“政商雷区”并回归岗位可谓有惊无险，而地方涉腐官员牵扯出地产企业“掌门人”，这种“买一送一”的调查模式在近年频繁上演。
2013年底，揭阳创鸿集团董事长黄鸿明涉嫌行贿揭阳市委原书记陈弘平被检察机关带走。次年，华润置地董事会副主席王宏琨“因涉及宋林事件”而被带走调查，在此轩然大波之后，“反腐”几乎成为了地产行业的关键词。
2014年至今，就有上置集团主席施建被监视居住、雨润集团实际控制人祝义财被监视居住、金融街创始人王功伟被调查，三人背后的“落马”官员或明或暗踪迹可寻。而雅居乐主席陈卓林、佳兆业董事长郭英成、复兴集团董事长郭广昌也先后被曝出“协助调查”或“失联”传闻，三人虽最终安全着陆，却引得行业阴云笼罩、风声鹤唳，佳兆业甚至一度陷入“锁房”危机。
从地方房企到行业“明星”，无论体量、背景有多大不同，似乎都无法跳脱出相同的政商难题。
“土地出让、房屋拆迁、项目规划，都和政府决策有着紧密关系。”上海易居房地产研究院总监严跃进在接受《法人》记者采访时表示，在国家反腐的大背景下，此类企业过去有很多开发环节不透明的现象，实际上也确实有操作不规范的地方。“地产大佬卷入各类腐败案，说明房地产行业存在诸多猫腻。”
寻租空间
“只要涉及证件审批和发放，就存在寻租的可能性。”知名房地产法规专家秦兵面对《法人》记者采访时直言，几乎七成房企存在“政商难题”，无论规模是大是小。
记者细数过往案件，发现在土地出让、工程决策、招标投标、工程发包、物资采购、资金运作等环节皆多发事故，而廉租房、保障房等公共项目也“油水颇丰”。
《每日经济新闻》曾援引兰德咨询总裁宋延庆的观点，其对房地产开发过程进行全面梳理研究发现，共有116个可能存在寻租的环节，基本占到了房地产全产业链的95%。而寻租者除了各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外，还包括银行、房企内部，甚至个体经营承包者、居民等。
“从寻租的角度看，少部分土地出让带有很强的定制色彩，内定嫌疑是很大。”严跃进向记者指出，以旧改项目为例，主导权在地方政府手中，对于相应的土地资产等进行估价则有着可谈判的空间和余地，这也往往是一些城市地方政府少数官员寻租的好借口。“企业也默认了这样一种模式，但很显然，这和市场公平竞争有着很大的违背。”
然而，土地出让金的使用其实是很不透明的。就严跃进观察，部分城市的土地出让金收入实际流入了保障房领域，“可能为保障房垫支，这其实是违规的，不符合土地出让金的使用规范。”
在土地出让环节之外，项目规划亦是“重灾区”。严跃进告诉记者，许多问题项目都采用了“先斩后奏”的方式，即先改项目规划，后补各类手续和签章。
《法人》记者曾以《城建规划部门奈何不了的开发商》为题，对天津开发商赵晋进行调查报道，而改变项目规划就是其获取非法利益的主要手段。
曾经“手眼通天、呼风唤雨”的赵晋，在天津、江苏、山东等地开发了多个房地产项目，并均存在与规划严重不符、配套不足、安全隐患等问题。但赵晋依靠其父——前江苏省省委常委赵少麟的关系而搭建起的政界保护伞庇护，对当地规划部门的整改要求与行政处罚不予理睬。
当时， 天津一位房地产市场专业人士算了一笔账，按照2014年天津市中心城区的商品房行情，即使以每平方米一万元计，该开发商通过擅自增加楼房层数、无限制扩大容积率所获取的非法利益已达数十亿元之巨。而按照有关规定，开发商通过这种方式偷逃土地出让金、市政配套费、土地增值税等数额也将是一个惊人的数字，无疑会给国家财政造成巨额损失。
“早期的房地产行业没有一个成熟的开发模式，无论是开发商还是政府，大家都在探索如何合作。”秦兵表示，在曾经行政权力过大的情况下，地产行业巨大寻租空间的形成在所难免。
拐点显现
1.0%，这是2015年的房地产开发投资增长比例，2013年和2014年，这一数字分别是19.8％和10.5%。
这个让人惊讶的数据最终经国家统计局正式发布，其中，占房地产开发投资比重为67.4%的住宅投资增长0.4%，几近停滞；被视为“开发商信心指数”的房屋新开工面积则同比下降14.0%。
开发商“消极怠工”的背后，过高的库存量成了最大症结。
据统计，2015年中国商品房待售面积为7.2亿平方米，同比增长高达15.6%。除此之外，2015年的房屋施工面积（潜在库存）高达73.6亿平米，其中，住宅施工面积为51.2亿平方米，占比为70%。
在不久前召开的中国中央经济工作会议中，房地产在“消失”两年后重现，并作为2016年经济社会“五大任务”之一被重点着墨。而短短几个月中，公积金新政、房贷首付比下降、交易契税优惠、鼓励农民进城购房、推进异地贷款等刺激新政密集出台，“去库存”迅速成为最受关注的经济热点。
严跃进分析：“对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨节奏，而三线城市去库存任务依然艰巨。”
伴随房地产开发投资持续下探和楼市库存一路高企而来的，是土地财政相关数据的由正转负。
上海易居房地产研究院2月23日发布的《2015年房地产业对财政收入贡献率研究》报告显示，2015年房地产“五税”总收入约为13315.8亿元，较2014年下降3.6％，近15年来增幅首次由正转负；而2001年至2014年，全国土地出让金收入整体上升，到2015年出现近15年以来的第四次负增长。
针对此份数据，易居研究院研究员亢亚娟认为房地产市场进入深度调整的“白银时代”，市场将愈加平稳。2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，土地财政的局面正在逐步扭转，也将促使地方政府加快转变财政收入体系。
2015年房地产市场分化加剧，大部分中小城市库存压力较大，土地成交减少，过高的库存仍是最大阻碍，“受库存过高的影响，开发商没有投资、拿地和新开工的积极性。所以在中央经济工作会议将去库存确定为五大重点任务之后，房贷首付比下降、交易契税优惠等刺激政策接踵而来，就是为了鼓励促进引导老百姓买房，千方百计去库存。亢亚娟表示。
土地财政“拐点”之下，地方政府陷入无法避免的两难境地。一方面，地方政府受制于库存压力，土地出让受到比较严格的管控；同时，房企拿地积极性不高，对于土地的意向价格也出现下调。
“2015年地方财政赤字比例较2014年大幅增加10.9％，一方面受宏观经济下行的影响，另一方面，非税收收入占比较高，房地产市场低迷，财政收入即面临更大的压力。”亢亚娟指出，收入减少，支出扩大，地方政府处境尴尬。
土地财政作为地方政府最主要收入来源的局面虽存变数，但短期内不会被扭转。地方政府已经明确土地财政并非能够依赖的长久之计，构建更加健康合理的地方财政收入体系，通过经济转型拾得可持续发展的动力成为下一个课题。
对地产行业而言，在重新定位与政府的亲疏远近之前，如何安然度过这个“寒冬”也许才是当务之急。
白银时代
进入2月，随着上市房企陆续公布2015年年度财务报告预报，盈利预警频现，地产行业的“白银时代”来临。
根据媒体报道，截至2月29日，87家上市房企交出了2015年年度报告或业绩预告。在此之中，有47家公司业绩出现了不同程度的下滑，甚至亏损；其中23家上市公司业绩预计出现首亏。
对此，中原地产首席分析师张大伟对媒体分析： “对于房企来说，利润率降低成为普遍性现象，部分房企甚至在持续亏损。”而多位业界人士进一步告诉记者，楼市的城市分化态势在房地产企业的盈亏上逐渐呈现，“一二线城市火热，三四线城市遇冷，有人吃肉，有人喝汤”。
分化的市场中，一边是三四线城市销售低迷，一边是一二线城市再现“地王”。竞争加剧和利润减退，“远离江湖”开始逐渐成为越来越多开发商的选择。
最先开始“撤离行动”的，是嗅觉灵敏并早已在大陆赚得盆满钵满的港资开发商。
从2014年开始，李嘉诚大规模“抛售大陆物业和资产”并重组旗下和记黄埔与长江实业，此举引发媒体猜测，被视作是其看空内地房地产市场的依据。此后，瑞安房地产、华人置业、新世界发展等多家港资企业也纷纷抛售内地物业，涉及上海、成都、武汉、贵阳等多地项目。
进入2015年，地产企业开始集体谋求转型。上海证大集团、中江地产、海德股份、高新发展、浙江广厦、莱茵置业等知名房企，纷纷宣布直接或有计划地退出或剥离房地产业务。而年中时，多伦股份改名匹凸匹事件轰动一时，背后却是地产行业不景气的大环境下，越来越多的中小房企选择了转型或者退出。
新年刚至，此前反复强调向轻资产模式转型的万达便传出重磅消息：在2015年年终工作会议上，王健林将万达2016年营收目标下调12%，其中，地产收入目标从2015年的1640亿元减少到1000亿元。到2016年底，万达将不再是房地产企业。
不过，一些中小开发商们在“跑步退出”的过程中选择将股份出售给行业标杆企业，房企并购大潮也愈演愈烈，恒大、融创甚至万科都先后加入了收购战场。
而在记者的采访过程中，多位业内人士都认为，随着房企拿地成本越来越高，企业经营压力增大，净利润下跌难以避免。中小房企通过出让企业股权和项目股权可以获取收益，换得生存空间；大型标杆房企则可发挥多种低成本融资渠道的优势，而其对品牌的重视将推动行业运营模式步入更成熟、规范的发展阶段。
“房地产后续寡头竞争格局在加剧，且开发过程中也更加透明，这和行业成长规律有关。”严跃进表示，后续房地产市场的规范操作亟待有一个明确的系统。
依法重塑
“依法行政是重塑地产行业政商关系的基础。”秦兵向《法人》记者指出，只有继续减少行政干预，行业整体环境才会改善。
其实，从目前行业标杆企业领军人物的表态来看，确保管理运营的健康规范运作仍是各家所乐见。
王健林曾对媒体表示：“依法治国，其实最欢迎这个词的就应该是商人。”而梦想“70岁到戈壁滩种庄稼”的王石也曾在多个场合强调“万科不行贿”：“作为中国最大的住宅地产商我就敢说我不行贿，当然，不行贿是个底线，还有透明度，讲诚信，讲规则。”
经营方式的法治化、市场化被视为房地产行业的出路，而随着反腐行动的推进和经济改革的深入，行业正在向积极、专业的方向迈进。
除企业自律之外，制度层面的改革在所难免。严跃进就曾撰文建议，对于官员与地产商相勾结应该着眼于制度层面，从预防的角度做文章。
“一是在土地拆迁、征用、开发等环节，设定更严格的用地制度，使各环节公开透明运转；二是遵照实际情况推进土地制度改革，铲除地产腐败的土壤；三是加快行政体制创新改革，改变权力过于集中的状态，强化民主，提升政府行政的公开透明性；四是完善对官员房产的审查制度，改革完善财产申报制度。”严跃进还强调，除此之外还需要建立长效监督机制与责任追究制度，使得官员们在房地产领域既不敢腐还不能腐。
刚刚迈入2016年，国土资源部就正式公布《不动产登记暂行条例实施细则》，内容包括登记程序、类型、形式在内共计108条。至此，不动产统一登记制度开始落地基层，对其在透明、规范房地产市场方面的积极作用，外界保持着期待的积极态度。
而对于政府而言，正如财政部财政科学研究所所长刘尚希所言：“地方政府必须保持足够的警醒，早日走出土地财政依赖症，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展财政收入来源，迈向更可持续的增长。”
